Gewährleistungsabnahme vor Ablauf der Frist

Nach dem BGB verjähren Mängelansprüche am Bauwerk in fünf Jahren, gerechnet ab dem Tag der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Das Datum steht in Ihrem Abnahmeprotokoll. Ist die VOB/B wirksam vereinbart und im Vertrag keine andere Frist genannt, sind es vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Welche Frist für Sie gilt, klärt im Zweifel ein Fachanwalt.

Beides kommt vor. Das Gesetz sieht für Bauwerke fünf Jahre vor. Die VOB/B nennt vier Jahre, wenn im Vertrag keine andere Frist steht – sie gilt aber nur, wenn sie wirksam vereinbart ist, und gegenüber Verbrauchern wird jede ihrer Klauseln einzeln als Geschäftsbedingung geprüft. Ob in Ihrem Vertrag die kürzere Frist gilt, klärt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Eine Begehung kurz vor Ablauf der Gewährleistung, oft auch Gewährleistungsbegehung genannt. Eine Abnahme im Sinne des BGB ist sie nicht: Sie dient dazu, Mängel zu finden und festzuhalten, solange die Ansprüche noch nicht verjährt sind. Ich gehe mit Ihnen in einem eigenen Termin, ohne Baufirma, durch Haus oder Wohnung und halte jeden Mangel mit Foto und Ort im Begehungsprotokoll fest.

Rechtzeitig vor Ablauf der Frist, am besten einige Monate vorher. Dann bleibt genug Zeit, mit Ihrem Anwalt zu klären, wie Sie die Mängel vor Fristende geltend machen – in den letzten Tagen wird es knapp. Rechnen Sie ab dem Datum im Abnahmeprotokoll: meist fünf Jahre, bei wirksam vereinbarter VOB/B vier. Bei Eigentumswohnungen haben Wohnung und Gemeinschaftseigentum oft verschiedene Abnahmedaten.

Halten Sie jeden Mangel fest, sobald Sie ihn bemerken: mit Foto, Datum und Ort. Nach der Abnahme müssen in der Regel Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt – deshalb zählt eine gute Dokumentation. Ich prüfe vor Ort, was sichtbar ist, und halte es im Begehungsprotokoll fest. Wie Sie die Mängel gegenüber der Baufirma geltend machen und was die Verjährung aufhält, klärt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Für Mängel am Bau gilt beim Bauträgervertrag das Werkvertragsrecht: fünf Jahre ab der Abnahme (§ 650u Abs. 1, § 634a BGB). Wohnung und Gemeinschaftseigentum werden oft getrennt abgenommen, dann laufen die Fristen getrennt. Für das Gemeinschaftseigentum biete ich die Gewährleistungsabnahme auch der ganzen Eigentümergemeinschaft an – mit einem Festpreis, den ich Ihnen nach der Größe des Hauses vorab schriftlich nenne.

Alles, was sich seit der Abnahme zeigt: Risse in Putz, Estrich und Fliesen, Feuchtigkeit in Keller und Bad, Fenster und Türen mit ihren Anschlüssen und Dichtungen, Balkon und Terrasse, Dach und Entwässerung. Heizung, Sanitär und Elektro prüfe ich nicht, das machen Fachfirmen. Dazu gehe ich die Punkte aus Ihrem Abnahmeprotokoll durch. Im Begehungsprotokoll steht jeder Mangel mit Foto und Ort.