Abnahme einer Eigentumswohnung vom Bauträger

Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie gegen Baubeschreibung und Pläne, nicht gegen die Musterwohnung. Halten Sie jeden Mangel im Protokoll fest und behalten Sie sich Ihre Rechte ausdrücklich vor. Unterscheiden Sie Ihre Wohnung (Sondereigentum) vom Gemeinschaftseigentum – dafür gibt es oft eigene Termine. Lassen Sie sich Unterlagen wie Prüfprotokolle und Bedienungsanleitungen geben. Und unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck.

Sondereigentum ist Ihre Wohnung mit den Teilen, die nur Ihnen dienen – etwa Innentüren, Bodenbeläge und nichttragende Innenwände. Gemeinschaftseigentum sind die Teile, die allen gehören: Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlagen, in der Regel auch die Fenster. Was genau wozu gehört, regelt die Teilungserklärung. Beides wird abgenommen, und mit der Abnahme beginnt jeweils die Verjährung Ihrer Mängelansprüche.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entscheidet jeder Käufer aus seinem eigenen Vertrag über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Häufig lädt der Bauträger alle zu einem gemeinsamen Termin ein oder überträgt die Abnahme per Vertragsklausel dem ersten Verwalter oder einem anderen Dritten. Solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof mehrfach für unwirksam gehalten, zuletzt 2026 (VII ZR 68/24). Ob Ihre wirksam ist, klärt ein Fachanwalt; ich prüfe beim Termin den Zustand.

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; oft regelt der Bauträgervertrag den Termin. Setzt der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist, gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern – bei Verbrauchern aber nur, wenn er Sie in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Ab der Abnahme läuft die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel am Bauwerk (§ 634a BGB).

Ja, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Wegen unwesentlicher Mängel ist die Verweigerung nicht erlaubt (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Verweigern Sie schriftlich und nennen Sie die Mängel konkret. Weil alle Käufer betroffen sind, lohnt es sich, sich mit den anderen Eigentümern abzustimmen: Ein gemeinsames, gut dokumentiertes Mängelprotokoll hat Gewicht. Bei der Einordnung, welcher Mangel wesentlich ist, helfe ich Ihnen vor Ort.

Ja, und bei bekannten Mängeln müssen Sie das sogar: Wer trotz Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt abnimmt, verliert die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB). Schreiben Sie jeden Mangel einzeln ins Protokoll, mit dem Zusatz, dass Sie sich Ihre Rechte vorbehalten. Eine vereinbarte Vertragsstrafe, etwa wegen verspäteter Fertigstellung, behalten Sie sich ebenfalls vor (§ 341 Abs. 3 BGB).

Vorgeschrieben ist er nicht, aber er lohnt sich: Der Bauträger kommt mit Erfahrung und eigenem Protokoll zur Abnahme, die meisten Käufer nehmen zum ersten Mal ab. Ich prüfe Ihre Wohnung vorher in einem eigenen Termin und finde Mängel, die Laien übersehen – etwa an Abdichtungen, Anschlüssen oder Gefällen. Mit dieser Liste gehen Sie zur Abnahme und behalten sich jeden Punkt vor. Die Neubauabnahme Ihrer Wohnung kostet 490 € pauschal inklusive Mehrwertsteuer.

Ja. Meine Checkliste zur Bauabnahme hat einen eigenen Teil für Eigentumswohnungen: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Unterlagen und das Protokoll. Sie können sie im Browser abhaken oder als PDF speichern und ausdrucken. Die Checkliste hilft bei der Vorbereitung, ersetzt aber keinen fachlichen Blick – verdeckte Mängel und Abweichungen von der Baubeschreibung erkennt man mit Erfahrung schneller.