Bauabnahme mit Sachverständigem

Die Baufirma meldet die Fertigstellung und lädt zum Abnahmetermin. Dort gehen Sie gemeinsam durch Haus oder Wohnung, außen wie innen, und prüfen Oberflächen, Fenster, Türen und Außenanlagen; die Haustechnik führen Ihnen die Fachfirmen vor. Jeder Mangel kommt mit Ort und Beschreibung ins Protokoll, dazu Ihre Vorbehalte und Fristen zur Beseitigung. Am Ende unterschreiben beide Seiten. Ich prüfe vorher in einem eigenen Termin, ohne Baufirma – so gehen Sie vorbereitet und mit einer vollständigen Mängelliste zur Abnahme.

Für die Abnahme mit der Baufirma sollten Sie beim Einfamilienhaus zwei bis drei Stunden einplanen, bei einer Eigentumswohnung meist ein bis zwei Stunden, beim Gemeinschaftseigentum einer größeren Anlage deutlich mehr. Lassen Sie sich nicht drängen – deshalb prüfe ich vorher in einem eigenen Termin, ohne Baufirma und ohne Zeitdruck. Im Festpreis (Wohnung 490 €, Haus 690 €, inklusive Mehrwertsteuer) ist meine Begehung bis 2 Stunden enthalten.

Geprüft wird, ob das Haus so gebaut ist, wie es Bauvertrag und Baubeschreibung versprechen, und ob es den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Dazu gehören Fassade, Dach und Entwässerung, Fenster und Türen, Wände, Böden und Fliesen, Treppen und Geländer. Heizung, Sanitär, Elektro und Lüftung führen Ihnen die Fachfirmen vor, mit Prüfprotokollen und Bedienungsanleitungen. Die vollständige Liste steht in meiner Checkliste zur Bauabnahme.

Das Haus muss im Wesentlichen so fertig sein, wie es der Vertrag verlangt (§ 640 Abs. 1 BGB). Kleine Restarbeiten und unwesentliche Mängel hindern die Abnahme nicht, gehören aber mit Frist ins Protokoll. Fehlen dagegen wesentliche Teile – etwa eine funktionierende Heizung, ein sicheres Treppengeländer oder vereinbarte Bodenbeläge –, ist das Haus nicht abnahmereif. Maßstab ist immer, was in Bauvertrag und Baubeschreibung steht.

Ja. Nur wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Verweigern Sie schriftlich und nennen Sie mindestens einen Mangel, sonst kann das Haus nach Ablauf einer gesetzten Frist als abgenommen gelten (§ 640 Abs. 2 BGB). Verlangt die Baufirma dann eine gemeinsame Zustandsfeststellung, müssen Sie mitwirken (§ 650g BGB). Bei offenkundigen Mängeln, die dort fehlen, wird vermutet, dass sie später entstanden sind.

Sie können trotz Mängeln abnehmen – bei kleinen Mängeln ist das üblich. Aber jeden Mangel, den Sie kennen, müssen Sie bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten. Sonst verlieren Sie die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung (§ 640 Abs. 3 BGB). Eine vereinbarte Vertragsstrafe behalten Sie sich ebenfalls vor (§ 341 Abs. 3 BGB). Für vorbehaltene Mängel muss weiter die Baufirma beweisen, dass ihre Leistung in Ordnung ist (BGH, VII ZR 64/07).

Grundsätzlich gilt das BGB (§ 640). Die VOB/B gilt nur, wenn sie im Vertrag wirksam vereinbart ist; gegenüber Verbrauchern werden ihre Klauseln einzeln als Geschäftsbedingungen geprüft. Nach § 12 VOB/B muss die Abnahme auf Verlangen binnen 12 Werktagen stattfinden. Verlangt niemand eine Abnahme, gilt die Leistung 12 Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmeldung oder 6 Werktage nach Beginn der Nutzung als abgenommen. Auf Verlangen gibt es eine förmliche Abnahme mit Niederschrift.

Eine behördliche Schlussabnahme sieht die Bayerische Bauordnung nicht vor. Pflicht ist eine Anzeige: Sie melden der Bauaufsichtsbehörde mindestens zwei Wochen vorher, dass Sie das Haus nutzen wollen (Art. 78 Abs. 2 BayBO). Feuerstätten dürfen erst in Betrieb gehen, wenn der Bezirksschornsteinfeger die Abgasanlage bescheinigt hat. Wer die Anzeige vergessen hat, holt sie sofort nach. Die Abnahme gegenüber Ihrer Baufirma ersetzt sie nicht.